义品最初经租的大部分是抵押产，代客经租的并不多，以后逐渐发展，民国5年全年经租管理费、也就是佣金收入7600银两，民国6到13年收入经租管理费均在1万银两以上，民国14年后逐年上升，到民国18年突破2万银两，民国23年后每年都在35000银元以上。民国25年经租房屋超出5000幢。共和国成立后，1950年6月义品代客经租房尚有3725幢，月收租金10.4万折实单位，1954年停止代理经租业务时，义品仍有代客经租房屋2536幢。
义品除经租业务外还有行产出租业务。义品在每一分支机构成立时，总要买进些房地产，一来是为收租牟利，二来是为宣传广告作用。民国元年时上海义品拥有产业5处。帐面价值62万银两，年收租金2.8万银两。上海解放后，1951年上海义总申请登记的土地有23丘，房屋400多幢，建筑面积6万平方米。从宣统二年至民国26年，不过27年间上海义品共收行产租金折合银元为211万元。
义品的道契挂号业务也是随着押款关系而发展起来。所收挂号费用与其他外国房地产公司相同。据民国26年上海义品向总公司所作的资产负债报告书所载：民国25年及26年道契挂号费收入分别为2.2万元与2.07万元。抗战初期更因分宅出售盛行，义品权柄单发行数达727张之多。
此外，上海义品还经营建筑设计和代理保险业务，并设有义品砖瓦厂、值得说明的是它已经于民国35年出售。
上海义品从成立到民国26年，年年都有盈余，即使是民国24～26年的3年帐面出现红字，但每年要付总公司拨款利息6%故实际还是有盈余。
总公司拨款每月多寡不一。上海义品无独立资本，所需资金靠公司拨款，每年要根据公司拨款数量上交6%利息。上海义品要付清上交利息后，有多余才作为本身盈余，否则作为亏损。但实际是上海义品所上交总公司的利息就是上海义品的盈余部分。
民国26年抗战军兴，义品在闸北的产业部分被毁。太平洋战争发生后，公司为日本恒产公司军管，民国34年部分产业被日军盗卖。抗战胜利后，虽恢复营业，但原气已伤，更因通货膨胀，时局动荡，业务萎缩，公司便将部分产业出售，资金汇往外国，转移投资方向。解放后，上海业务仅限于行产出租及代理经租两项。1954年人民政府取缔外国房地产商代理经租业务后，上海义品公司由于开支浩大、入不敷出，积欠税款、工资甚巨，还有因私套外汇被处罚金需缴付，无法继续维持。义品总公司于1956年1月授权上海分公司，转清上海市房地产公司准予接管，即以义品公司在沪全部资产抵偿债务。旋即达成协议，义品地产公司在上海的业务就此结束。
比利时洋行之所以取得这样骄人的经营业绩，其实通过一句话“三四成之垫本，六七成之借款”，就能别些苗头出来唻。
上海房地产业的市场化程度强，说穿了，投机性强，而从近代上海的发展历史看，房地产投资与投机很难区分，甚至投资不如投机。人到上海，仿佛就会变得疯狂起来，购房愿望强烈而且冲动。与内地城镇、农村不同，内地的业主购置房产，总要在余财充盈之时，才会再考虑购买，而且一旦买下，因为出路有限转移极少，多留给子孙后代继承；而上海业主受外商和市场影响，往往不顾自身财力，以按揭手段完成购房梦想，所谓“完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商抵押六七成之借款”。
如此胆大，在于看好上海房地产总体上一路走高，获利可靠，追涨不追跌。因此，手有余财者，都以投资房地产业为出路，即使力不逮者，也喜欢以贷款形式购置房地产；一旦获利，则会考虑卖出，赚取差价，等待着下一个买点的到来。房地产业成为上海最大的商品市场。
而且地价房价的不断高涨，往往使人购进房产后不愿随意出让，而是待价而沽，其中一个重要原因，是上海房地产“很容易成为金融界中流转最易之信用筹码”，保值增值的“硬通货”，在万一遇到急需头寸的时候，可以房地产为抵押，向银行、钱庄贷款。而银行、钱庄也视房地产为可靠信用物，在钱庄的抵押贷款物中，房地产往往占到50%以上；笔者最近在档案材料里看到，上海商业储蓄银行在录用练习生时，规定需要殷实保人，一旦该练习生有贪污挪用之事发生，须拿保人是问，保人因此而被银行没收房产者为数不少。
但外商银行比较保守，一般不直接承押中国人的产业，转请房地产中介公司来承接，这些房地产公司向银行的借贷利息在5-6厘之间，而转手贷放给中国人时，利息往往在8厘以上，赚取其中的差价。 而根据介绍，何谓抵押放款，它指的是商业银行资产业务中的一种，指以借款人提供的实物或有价证券作担保的一种放款。根据抵押品的性质，抵押放款可以划分为动产抵押放款和不动产抵押放款。财产一经抵押，在法律上即归债权人所有，借款到期不还，银行有权处理抵押品作为抵偿。
抵押放款的利率低于信用放款，放款的期限则较长。对放款银行来说，抵押放款可以减少放款的风险。虽然担保品并不能保证放款可如期归还，但当借款人破产清算时银行可以据此而成为优先债权人，比普通债权人享有优先受偿权，这是抵押放款可减少放款风险的原因。
xǐυmь.℃òm 蓝星，夏国。
肿瘤科病房，弥漫着医院独有的消毒水味道。病房是单人间，设施俱全，温馨舒适。
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可对于孑然一身的路遥来讲，却是无人问津的等死之地。
他是癌症晚期，靠着意志力撑到现在，但也只是多受几天罪罢了。
此刻，路遥躺在病床上，怔怔望着床头柜上的水杯，想喝口水。
可他拼尽全力却无法让身体离开病床。剧痛和衰弱，让这原本无比简单的事情成了奢望。
这时，一道幸灾乐祸的声音响起：“表哥~你真是狼狈呢。连喝口水都得指望别人施舍。”
一位英俊的年轻男子悠闲坐在病床前，翘着二郎腿，眼睛笑成一道缝。
“你求求我，我给你喝口水如何？”
路遥面无表情，一言不发。自从失去了自理能力，一帮亲戚的嘴脸已经见多了，不差这一个。
男子起身，将水杯拿在手里递过来，“表哥别生气，我开玩笑的，你对我这么好，喂你口水还是能办到的。”
说完话，他将水杯里的水，缓缓倒在路遥苍白消瘦的脸上。
被呛到，路遥无力的咳嗽几声，好在少量的水流过嗓子，让他有了几丝说话的力气：
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“张鑫，为什么？我从未得罪过你。你去星盟国留学，还是我资助的！”
张鑫将水杯放下，不紧不慢的说：“谁让你这么古板呢，只是运点感冒药罢了，又不犯法，你非得千方百计的拦着。”
路遥脸上闪过一丝了然之色，道：“张鑫你这垃圾，狗改不了吃屎。将感冒药运到国外提炼毒品……咳咳……”
张鑫理了下领带，笑道：“你别血口喷人啊，我可是国际知名企业家。这次回国，‘省招商引资局’还打电话欢迎我呢~”
路遥叹了口气，现在的自己什么都做不了，索性闭上眼睛不再说话，安静等待死亡的到来。
但张鑫却不想让眼前饱受病痛折磨、即将离世的表兄走好。他附身靠近，悄悄说道：琇書蛧
“表哥啊~其实呢，我这次回国主要就是见你一面，告诉你一声——你的癌，是我弄出来的~”
路遥陡然挣开眼，“你说什么！”
张鑫笑眯眯的掏出个铅盒打开，里面是件古怪的三角形饰物，仅有巴掌大小，中间是只眼睛似的图案，一看就很有年代感。
“眼熟吧？这是我亲手送你的，货真价实的古董。我在里面掺了点放射性物质，长期接触就会变成你现在这副鬼样子。”
路遥马上认出来，这是自己很喜欢的一件古物，天天摆在书桌上，时不时的把玩，没想到却是要人命的东西！
他伸出枯枝似的手臂，死死的抓住眼前人的胳膊！“你……”
“别激动~表哥，我西装很贵的。”张鑫轻松拿掉路遥的手，小心的捏起铅盒，将放射性饰物塞进他怀里。
“我赶飞机，得先走一步。你好好留着这个当做纪念吧，有机会再去你的坟头蹦迪~”
说完话，张鑫从容起身离开。临走前，还回头俏皮的眨眨眼。他原本就男生女相，此时的神态动作居然有些娇媚。
保镖很有眼力劲，赶紧打开病房门。同时用无线耳麦联络同事，提前发动汽车。
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路遥只能无力的瘫在床上，浑身皆是钻心剜骨般的剧痛，还有无穷悔恨、不甘。
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但很快，剧痛渐渐消失，只剩麻木，路遥隐约听到过世的双亲在喊他。
就在路遥的身体越来越飘，即将失去意识时，胸口突然阵阵发烫，将他惊醒。
从怀中摸出那三角形饰物，发现这玩意变得滚烫无比，还在缓缓发光！
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