侬上海道台与伊英吉利国驻沪领事经过长达二三年的谈判，议定了《租地章程》统称的《第一次租地章程》，确定了永租制和租地手续、租地范围，并制定了与之相关的租地契约道契。
永租制为洋人们在阿拉上海滩获得土地永久使用权打开了大门，从而为上海滩近现代房地产业的兴起、发展创造了必要的条件。
可是当时的大清政府恐惧洋人滋事，而英吉利国人也顾忌在居留地内与华人共居，所以《租地章程》处处表现出“华洋分居”的原则。
于是英吉利过租界当局相应地规定了土地房屋不得租与华人，同时为抑制英吉利国人土地野心的膨胀，使其无利可图，又规定了租得土地不得加价转让，如不按规定用途建房，政府即将土地收回。
可是不过是一纸空文，而这些都显示阿拉大清国政府对西方列强有心无力的抗拒态度。
上海滩开埠后，中外贸易、埠际贸易、交通运输、金融业等等迅速发展，形成了对房地产市场的迫切需要。
而小刀会起义的历史大事件则成为了恰当的催化剂，在这之后数以万计的华人进入租界，造成了空前高涨的房屋需求。
洋商们则趁机大造木屋出租给华人牟利，冲破了《租地章程》有关“华洋分居”的规定，成为阿拉上海滩房地产业发生的契机。
辰光到了咸丰四年、公元一八五四年，英吉利、美利坚、法兰西三国领事擅自修订《租地章程》统称《第二次租地章程》，删改了一切有碍于资本主义房地产经营的条款，从此，房地产市场就毫无阻碍地兴起。
洋人外商把房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等等一套资本主义经营方式逐一引进到了上海滩上头，因此上海也就成为中国近代房地产业的发祥地。
辰光又到了咸丰三年至同治二年、公元一八六三年期间，这一时期则是阿拉上海滩房地产业起步时期。
刚刚开始的辰光，阿拉上海滩上头的房地产业务大多数由从事贸易的外商洋行兼营或私人经营，直至同治九年左右才出现专业性的房地产商。
而到了民国3年、公元一九一四年洋人房地产商已达三十家。除专业公司外，经营房地产的遍及各行各业，其中金融业、建筑业、律师、会计师、建筑师因与房地产关系密切，尤多兼营。其他宗教、社团等，也以经营房地产收益作为经费主要来源之一。
洋人们在上海经营房地产业务，依仗不平等条约的庇护，不受中国法律的约束。
每当华人与洋人侨民、商行在房屋、土地问题上发生诉讼纠纷纠葛的辰光，洋人们倚仗着有领事裁判权保护，往往有恃无恐。即使在会审公廨审理，也由外国领事说了算，华官无实权。
此外最为关联上海滩房地产经营活动的是，所谓洋人房地产经营者还在租界统治机构中拥有相当权势，当租界扩张，越界筑路以及市政建设拓展之时，首先闻讯而动，从中得益的就是外国房地产商。
洋商勾结租界当局圈地贱买，触目惊心，尤其是早期为最多。
有的业务如“道契挂号”，就是西方列强强加给阿拉大清国的屈辱的不平等市场规则之一，而且它深刻的影响到了近代上海滩房地产的历史发展进程。
所谓道契，就是讲用外国人名义租地取得道契，再出权柄单给华人买主，然后可以直接以外国人方可租地的特权，而纯以外国人身份赚钱。
此外所谓“代理经租”就是利用洋行权势吓唬租户，为华人业主包收租金的无本生意。
另外，洋人房地产商在资金运用上还受到其本国金融业的支持。华人房地产业，一部分大业主拥有大量的产业，但多数委托洋人经租，除收租外很少其他经营，华商房地产企业数量不少，但规模小，分散，又无特权，不能与洋商抗衡，虽然也出过几个“房地产大王”，但与洋商比，只是小巫见大巫。xǐυmь.℃òm
由此看来，伊洋人房地产商在租界存在的一百年中凭借远非公平竞争的市场机制，始终占据房地产业主导地位。这就是半殖民地、半封建社会中，被租界特权扭曲的市场经济体制房地产业真实的历史面貌。
阿拉上海土地管理体制、管理手段，也随着房地产市场兴起、发展而变化。开埠前，土地产籍、发证由县署掌管，管理的目的是收取田赋。日常土地买卖、典押等事务仅由最低级的、不入正式官制的乡官地保、图董、册书等代表官方出面办理。
阿拉上海滩开埠后，洋商“永租”土地变成涉外事务，因此改由高级地方官府道台管理，后因租地业务频繁，在道台下设专职管理机构会丈局。同时管理手段也随之改善，如道契附有相当明晰的地块图。
民国十六年上海设市后，成立了专业化的土地局，所发土地执业证、土地所有权状，每证均附详细地形图，改变了旧有契证没有地形图，单、地面积多有出入的缺陷。
对土地权益的转让，在地契上做过户批注，或调换地契，改变了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或者将原契割裂分执等简单做法，防止了旧时地契真伪莫辨等弊病。凡此种种，对于近代上海房地产市场正常发展具有相当重要的作用。
近代上海房地产业的兴衰，与国内、国际局势变幻紧密相关。清末民初，国内战乱频繁，而上海租界相对比较安定，大批难民涌入租界，不仅为房地产提供了需求的市场，而且豪绅大户带来了大量游资，也给房地产业的发展创造了条件。
大清国近代华人经营房地产就是在这样背景下产生的。在第一次世界大战前，华人投资房地产大多数限于个人置产收租。 蓝星，夏国。
肿瘤科病房，弥漫着医院独有的消毒水味道。病房是单人间，设施俱全，温馨舒适。
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可对于孑然一身的路遥来讲，却是无人问津的等死之地。
他是癌症晚期，靠着意志力撑到现在，但也只是多受几天罪罢了。
此刻，路遥躺在病床上，怔怔望着床头柜上的水杯，想喝口水。
可他拼尽全力却无法让身体离开病床。剧痛和衰弱，让这原本无比简单的事情成了奢望。
这时，一道幸灾乐祸的声音响起：“表哥~你真是狼狈呢。连喝口水都得指望别人施舍。”
一位英俊的年轻男子悠闲坐在病床前，翘着二郎腿，眼睛笑成一道缝。
“你求求我，我给你喝口水如何？”
路遥面无表情，一言不发。自从失去了自理能力，一帮亲戚的嘴脸已经见多了，不差这一个。
男子起身，将水杯拿在手里递过来，“表哥别生气，我开玩笑的，你对我这么好，喂你口水还是能办到的。”
说完话，他将水杯里的水，缓缓倒在路遥苍白消瘦的脸上。
被呛到，路遥无力的咳嗽几声，好在少量的水流过嗓子，让他有了几丝说话的力气：
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“张鑫，为什么？我从未得罪过你。你去星盟国留学，还是我资助的！”
张鑫将水杯放下，不紧不慢的说：“谁让你这么古板呢，只是运点感冒药罢了，又不犯法，你非得千方百计的拦着。”
路遥脸上闪过一丝了然之色，道：“张鑫你这垃圾，狗改不了吃屎。将感冒药运到国外提炼毒品……咳咳……”
张鑫理了下领带，笑道：“你别血口喷人啊，我可是国际知名企业家。这次回国，‘省招商引资局’还打电话欢迎我呢~”
路遥叹了口气，现在的自己什么都做不了，索性闭上眼睛不再说话，安静等待死亡的到来。
但张鑫却不想让眼前饱受病痛折磨、即将离世的表兄走好。他附身靠近，悄悄说道：琇書蛧
“表哥啊~其实呢，我这次回国主要就是见你一面，告诉你一声——你的癌，是我弄出来的~”
路遥陡然挣开眼，“你说什么！”
张鑫笑眯眯的掏出个铅盒打开，里面是件古怪的三角形饰物，仅有巴掌大小，中间是只眼睛似的图案，一看就很有年代感。
“眼熟吧？这是我亲手送你的，货真价实的古董。我在里面掺了点放射性物质，长期接触就会变成你现在这副鬼样子。”
路遥马上认出来，这是自己很喜欢的一件古物，天天摆在书桌上，时不时的把玩，没想到却是要人命的东西！
他伸出枯枝似的手臂，死死的抓住眼前人的胳膊！“你……”
“别激动~表哥，我西装很贵的。”张鑫轻松拿掉路遥的手，小心的捏起铅盒，将放射性饰物塞进他怀里。
“我赶飞机，得先走一步。你好好留着这个当做纪念吧，有机会再去你的坟头蹦迪~”
说完话，张鑫从容起身离开。临走前，还回头俏皮的眨眨眼。他原本就男生女相，此时的神态动作居然有些娇媚。
保镖很有眼力劲，赶紧打开病房门。同时用无线耳麦联络同事，提前发动汽车。
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路遥只能无力的瘫在床上，浑身皆是钻心剜骨般的剧痛，还有无穷悔恨、不甘。
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但很快，剧痛渐渐消失，只剩麻木，路遥隐约听到过世的双亲在喊他。
就在路遥的身体越来越飘，即将失去意识时，胸口突然阵阵发烫，将他惊醒。
从怀中摸出那三角形饰物，发现这玩意变得滚烫无比，还在缓缓发光！
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