第5部分.房产篇：别让通货膨胀偷走财富

　　——巧买巧卖，点“土”成金

　　引子

　　房地产作为一种古老的投资工具，长久以来一直受到人们的偏爱。而住房作为房地产的重要组成部分，因其特殊的性质———消费和投资双重性，使得无数投资者将资金注入其中，有的因此成为巨商富贾，也有的因此而折戟沉沙。但有了钱之后，置地购房，仍然是人们普遍接受的一种投资方式。

　　与投资价格瞬息万变的资本市场相比，房产投资不仅具有保值功能，而且也能充分发挥资金的杠杆效应，规避通货膨胀的风险，成为一项省时、省心、风险也相对较小的投资。

　　第十八章房产投资：买房，还是租房

　　从历史经验看，一旦商品市场进入牛市周期，最短可以持续15年，最长则达23年。——吉姆·罗杰斯

　　一个钟情于计算，沉迷于资产负债表而不能自拔的投资者，多半不能成功。——彼得·林奇

　　为何房产投资吸引人

　　没有人能逃避衣、食、住、行，随着物质基础的提升，人们对衣服、吃饭、住房、交通工具的要求都会不断提升，所以这四个产业是永远会存在，是真正的“实业”。

　　随着我国人口的高速增长，大城市的人口越来越集中。中国的城镇化进程正是热火朝天的时候，城镇的有限土地资源就显得更值钱了。房产能够抵消通货膨胀带来的负面影响：在通货膨胀发生时，房产也会随着其他有形资产的建设成本不断上升，房产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度大。因而，投资房产成为人们的首选。

　　如今，在身价百亿的超级富翁中，90%是大片地产的拥有者。无论是在美洲、欧洲，还是在日本、中国香港，这些富翁是拥有大量财富、土地的家族。无论是社会动荡还是政府更替，甚至战争，他们的财富拥有量似乎都不变。

　　拿名列港澳十大首富榜首的李嘉诚来说，他既是长江实业及和记黄埔有限公司主席，也是名副其实的地产大王，他从地产业发迹，最终成为压倒群雄的“地产界巨子”。

　　有“中国电影大王”之称的邵逸夫爵士，财产遍及美国、加拿大及东南亚。他这样谈及自己的致富之道：“我的财产主要来自购入的地皮升值，我买戏院时，总会买下附近的地皮，戏院带旺附近区域后，买入的地皮便会大幅升值。”

　　靠黄金珠宝业起家的郑裕彤，成为超级巨富，仍是离不开地产。他对投资珠宝和地产津津乐道：“凡与民生有密切关系的生意都有可为，女人喜爱珠宝，举世皆然；人要住屋，年轻人成家后喜欢自辟小天地，对楼宇便有大量需求，做这些生意不会错到哪里。”

　　在现阶段的国情下，房产投资让许多人着迷的最突出的原因之一，就是可以用别人的钱来赚钱。我们大部分的人，在购买房屋时，都会向银行贷款，越是有钱人，越是如此。同时，由于房产投资的安全性和可靠性，银行也乐意贷款给房产投资者。

　　没有人可以长期成功地预测投资市场，但投资市场往往能够集中反映大部分投资者的投资方向。房产市场也不例外。

　　投资房地产的优势

　　一、房地产价格具有不断增值的趋势

　　中国未来房地产市场的主导趋势将会是供不应求，究其原因，主要有以下几点：生活水平的提高；城市经济的发展；人口的集聚。

　　房地产投资之所以受人青睐，重要原因之一是赢利率高，无论什么人投资于房地产，都有可能获得巨大的利润。

　　二、房地产赢利率高

　　房地产赢利率高，是因为土地普遍具有稀缺性，土地对人类而言是极为宝贵的资源，土地供求矛盾的曰渐尖锐，使得土地的潜在升势变强。虽然我国房地产业几度风雨、几经冷热，房地产价格的总趋势仍是不断上涨的。严重的投资失误在一般情况下是不会出现的，所以投资房地产应该会收益颇丰。即使你买下房地产后，房价下跌了，但由于房地产价格的总趋势是上升的，只要你有足够的忍耐心，相信总有一天会获得丰厚的利益。

　　三、房地产有耐久的使用性

　　耐久的使用性倍增投资房地产的保险性，只要不出现毁灭性自然灾害和意外事故，房地产作为不动产不会一夜之间化为乌有。企业破产了，房地产仍在，可以用来抵债；另一种情况，当不幸遇到外商诈骗逃走时，房屋土地不能带走，这就是一笔财富：老百姓买下了房产，即使经济持续不景气，房地产仍有其利用价值，房屋可以住、可以租、可以卖，总之，不会一文不值，其投资不会血本无归。

　　四、分散风险

　　房地产的收益率与空置率、经济周期有密切的关系，但空置率和经济周期波动在不同国家和地区是不同步的，或说它们之间的联系度也是比较低的。如：北美、亚洲和欧洲三大经济区在过去25年里的GDP增长率相关性仅为0.26，选择全球化房地产投资战略就像将“鸡蛋放在不同的篮子里”。在国内，全国各地的房地产价格不可能完全一致，各地房价之间毫无比较参考可言。即便在同一城市，不同地段的房价也相差甚远，黄金地段的房地产可能爆出天价，而地理位置相对较差的房地产可能无人问津。需求大则房屋售价就高，这给那些独具慧眼的有心人提供了高赢利的机会。由此也可以避免由区域经济不景气而对房地产的影响，从而使风险分散，获得稳定的收益。

　　五、投资种类丰富、市场广阔

　　这种特点，有利于资产优化组合。新兴市场的国家和地区与成熟发达的国家和地区，都被国际房地产市场所包括，不动产的种类繁多，包括仓储、工业、厂房、住宅、办公楼、商业门市等，投资产品也极其丰富，既可以用直接投资兴建、收购方式拥有不动产，也可以用房地产信托投资基金方式获得所有权，丰富的投资产品和广阔的市场，为获取国际资本优化资产组合，提供了最大利润上的便利。

　　投资房地产的弊端

　　一、投资额大

　　“有钱炒房地产，没钱炒股票。”这句话从侧面反映了房地产投资额大这一特点。买邮品、买股票投资数额可多可少，弹性较大，房地产则不同，最便宜的房产也要十几万元，几十万元、上百万元的房地产非常普遍。由于房屋价值大和生产周期长，致使要投资房地产，就必须具备足够大的投资资金。

　　二、变现能力差

　　所谓的变现能力，是指通过出售房地产，把房地产转化为现金这一过程的难易程度。一般房地产须持有一个合理的时间后，可寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手，把投资的房地产转换成现金。但由于房地产价值量大，要经多次交易才能脱手，因此变现能力差，想迅速在短期内变为现金几乎不可能。为了能迅速售出房地产，就要使其售价远远低于公开市场价格，这可能导致投资者的巨额损失。所以在投资房地产之前，要对房地产变现能力差这一特点做充分的了解。

　　三、投资风险大

　　风险，即遭受损失的可能性或者不确定性，这一点是针对未来而言的。任何投资都有风险，按照经济学理论，风险的大小和获利水平的高低一般来说成正比，赢利率高则风险大。业内人士公认，房地产投资资金数额大、占用时间长、变现能力差。从这个角度讲，房地产投资风险仅次于股票投资风险。放眼世界各地，房地产市场都很活跃，而且波动又较大。所以，发达国家及我国每年都有相当数量的房地产企业破产。房地产投资风险多种多样，十分复杂，对中小投资者来讲，主要包括：利率风险、变现风险、经营风险、购买力风险、意外事故和自然灾害风险。如若投资者在近期内也想跻身到房地产投资者的群队中，一定要记住不能只盯着收益，而忽略了各种投资风险。

　　四、运作难度大

　　投资者在投资房地产之后，不管是租赁还是买卖，都要花费大量时间和精力来管理。因为房地产投资与其他投资不同：

　　（1）房地产投资出于物价、税收、维修、环卫、工商、消防、行业管理等的需求，要和很多部门打交道，甚至还要处理一些意外事故。

　　（2）房地产业涉及方面广，与多种行业密切相关，如市政、金融业、建材业、自来水供应业、建筑业、邮电业、园林等。这些行业与房地产业共同发展、互相依存，所以作为投资者必须要密切关注这些行业的动态。

　　（3）房地产业涉及多种专业知识，是知识密集型的行业。投资房地产涉及社会、法律、气象、地质、市场和管理学、建筑学、心理学、经济学等方面的知识。

　　如何投资房地产

　　房地产的投资价值，往往取决于物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念，各种房地产将体现出不同的投资价值。

　　一位投资者这样形容房地产投资：住宅实现租赁的周期一般是“年”，写字楼实现租赁的周期往往是“月”，而酒店则是“天”，简单讲，如果把三者比喻成商品的话，住宅租赁是大批发，写字楼租赁是小批发，酒店租赁则是零售。

　　一、住宅投资选择长线为佳

　　从投资角度看，一个大城市的近郊，随着城市化进程的推进，近郊的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套设施逐渐增多，商业投资机会和价值也会慢慢体现出来。

　　近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为，比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等，这对于正常行为的长期投资影响不大。不过投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。

　　二、写字楼投资选择区域最重要

　　写字楼的增值主要取决于市中心区及商贸区繁荣的商务气氛以及稀缺性。写字楼投资应该从区域的环境政策、人才、技术、商贸等方面的综合因素去考虑，同时还应该关注区域基础设施配套情况以及周围现有的行业业态。

　　写字楼租金价格呈现出两极分化的特点，即越破旧、地段越不好的写字楼租金越低；反之，越高档的、地理位置越好的写字楼租金就越高。

　　三、酒店式公寓投资关键看配套

　　酒店式公寓作为市场新宠，进入市场已有几年时间。作为近年来一种新兴的房地产投资品种，投资者把它作为新兴物业，开发商把它作为新的利润增长点。

　　酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟的商务中心，属于客商和公司人员流动地带，周围的服务配套设施完善。其服务也更家庭化，一般会聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。

　　由于酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受商务人士青睐。

　　住房投资的六种模式

　　随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已成为城镇居民消费的首要选择。在住房消费的广阔市场中，住房投资应运而生。如何选择适合自己经济状况的住房投资很重要，一般来说，目前有以下几种住房投资模式。

　　一、直接购房模式

　　住房实物投资属于直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。

　　二、合建分成

　　合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产，只是规模不同，另外在合建方式上也存在多样性。

　　三、以旧翻新

　　即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，再将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、单位附近的单身公寓就极受欢迎。

　　四、以租养租

　　以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断投升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

　　五、以房换房

　　以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。

　　六、以租代购模式

　　所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产商出售商品房的一种变通方式，但对消费者来说，也不失为一种当家理财的好方法。

　　房产三大风险

　　在投资房产中，风险是时时刻刻存在的，常见的投资风险有以下几种。

　　一、房产投资的门槛比较高，同时需要连续投资

　　比如贷款20年买房，每个月都要还款，一旦还款中断，你的投资就失败了。这与股市、资金投资这种一次性的投资行为是有很大差别的。

　　二、利率的变化及房价涨跌的风险

　　现在大多数的投资和买房行为都是需要银行贷款，因此银行利率至关重要。未来10~20年，银行利率的变化会比较大。如果利率变化超过了你投资收入的增长，投资就不算成功。另外，如果你买的房子价格下跌，而且跌幅超过投资价值，那么投资也是失败的。

　　三、变现的风险

　　很多金融产品变现是很容易的，但房产的变现中间环节特别多而且时间周期很长。如果房市低迷，房子就很难售出，而且变现风险在中小城市更大。

　　除此之外，还有房屋折旧等风险。总之，任何一种市场都不会是只热不冷的，更不会投入后只稳赚而不亏损。在做房产投资之前要有一定资金，一个好的心态，同时做好应对各种风险的功课，当面对风险时就会多一点坦然，多一点从容。

　　哪些情况适合租房

　　在一些发达国家，长时间租房住的人也非常多。在他们看来，病了有医疗保险，老了就住到养老院去，能享受的就尽情享受，何必为了一套房子累死累活？

　　时下，不少人对租房的认识存在一定的误区，总认为租房花了钱到头来房子还是人家的，自己仍是“一无所有”。事实上，结婚前耗费数十万元、上百万元买了房，不过是将未来几十年租房的钱，集中在短期内支出而已。打个比方说，一套总价100万元的商品房，不考虑利息成本，就按70年计算，再加上物业管理费，平均分摊到每年的花费在1.8万元左右，每月就是1500元。

　　倘若拿这笔钱租房，尽管从表面上看，租上10年，付出18万元，房子还不是自己的，似乎很不划算。但假如在租房的10年中，出现比目前房价水平下跌20%的情况，目前100万元的房子就便宜了20万元，这租房的10年就等于白住了。再说，这100万元在10年内还可以找个银行理财品种，以年收益5%计算，10年可获利50万元，足够付租金。更重要的是，10年以后造的房子肯定比现在的好。

　　租房，不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。住在别人的房子里，用手头的钱做自己想做的事。“生活，不应该被房子困住。”

　　吴小姐在媒体工作，男朋友是高校教师。她刚参加工作1年，两个人月收入加起来约5000元，年终奖共约15000元。他们在江苏昆山租了一套小住宅，月租750元，加上生活费，每月需支出2000元左右。此外，近3年妹妹读大学，每月平均约需寄给她2000元。

　　他们现有存款40000元，希望能尽快购置一套房子自住，要咨询的是，现在是否具备买房的财力？要买的话，应采取哪种贷款方式？买什么样的房子比较合适？

　　一位资深理财师认为，吴小姐刚工作不久，和男朋友关系较稳固，收入尚可，但根据她的具体情况，现在买房不是太合适。主要原因是：目前她的现金流太少，如买总房价40万元的住房，首付款至少需8万元，手头4万元存款不够支付按揭首付款及装修款；采用等额还贷方式，20年期32万元贷款，月还款额约为2000元，压力过大；投资渠道少，资金收益率低，剩余资金躺在银行里，没有发挥到最大效用。

　　理财建议是：未来3年还是继续租房为好，将剩余资金根据风险偏好进行合理投资，可投资股票型基金、货币市场基金、信托产品，以期获得较高收益；3年后，累计积蓄可达13万元左右（1000×12＋15000）×3＋40000＋部分升值收益（＝13万左右）；考虑到吴小姐年收入有相当上升空间，届时可根据情况购买市中心的中小户型住宅（包括二手房），面积在60~80平方米左右，男朋友是高校教师，可申请公积金住房按揭贷款，贷款利率相对较低。

　　这是新婚1年的一个小家庭。张先生30岁，是医院的医生，张太太28岁是同单位的护士。夫妻两人收入稳定，分别是5500元和3500元。每月家庭支出也比较稳定，大约在4000元左右。由于小家庭建立不久，所以只有3万元的活期储蓄。夫妻两人现在居住在张先生父母早期准备的旧房里，市价40万元。张先生家庭年收入10.8万元，年支出4.8万元，每年可结余6万元。由于支出比例合理，张先生家庭有较高的储蓄率，为55.6%。但家庭资产有限，且缺少合理的投资渠道。夫妻俩想换一套附近的商品房，考虑在100万元左右。但张先生预计房价会下跌，考虑是否先租房，等房价下跌后再买房。张先生夫妇没有投资理财经验，也没有购买过保险。于是想咨询有经验的理财师，帮助他们的小家庭做一个长期的合理规划。

　　根据张先生的家庭特点，理财师给出了以下的建议：

　　首先，张先生应给全家留出必要的家庭准备金，一般是月支出的3～6倍，建议保留1.5万元的活期存款，其余的另做他用。

　　其次，从国家的政策调控来看，张先生对于房价的顾虑是有一定道理的。如果现在张先生立即卖出旧房，购置新房，考虑到10万元左右的装修费用，则新房首付30万元，其余70万元可以使用公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，以20年为例，则每月需还款4000余元，对于张先生这样的新婚家庭而言是一笔沉重的负担。而且，还影响到日后的子女规划。因此，建议张先生先卖出旧房，采用租房的形式，等房价有所下跌后再购置新居。

　　对于张先生卖房所得款项40万元中的33万元可用于购买收益相对稳定的债券型基金，根据现在的市场情况，预计年收益率为10%。这样，两年后可用于支付购置新房的首付款，大约是40万元。由于房价下跌为90万元左右，因此张先生只需选择50万元的公积金和商业组合贷款，其中公积金采取足额贷款，同样以20年为例，每月只需还款3000元左右。

　　第十九章如何选房：“挑房就跟挑男人一样”

　　我只管等，直到有钱躺在墙角，我所要做的全部就是走过去把它捡起来。——罗杰斯

　　如果我们有坚定的长期投资期望，那么短期的价格波动对我们来说就毫无意义，除非它们能够让我们有机会以更便宜的价格增加股份。——沃伦·巴菲特

　　选房要会“望、闻、问、切”

　　选房是一个非常个性化的过程，但也存在某些共性。归纳起来，就是要做到“望、闻、问、切”，不断地察看房子的里里外外，千万不能急于求成，妄下判断。

　　一、望

　　多了解市场行情。首先，最起码要了解房价走势以及热点区域。例如自己所在的城市近期房价涨跌势如何，哪些区域涨跌快些，哪些区域慢些，哪些楼盘卖得火。其次，对一些大的开发商和项目要有所了解。一般而言，品牌开发商的项目品质会比较有保证。再次，至少要学会看楼书、沙盘，看户型图、样板间，这样才能用更专业、实用的眼光去看房。

　　二、闻

　　有空多跑售楼处。跑售楼处有一个好处，就是可以知道这个项目大致要多长时间竣工，现在进展到什么阶段，以及周边的交通配套等情况。一周跑上两三家，一个月就是8～12家，这样货比三家，最后所做的决定就会更准确，至少不会太离谱。通过多种媒体掌握信息。平时多看报纸、多上网、多接触电视及户外媒体的楼宇广告。即使没时间跑售楼处，从媒体上了解项目信息也是个好办法。在资讯高度发达的今天，房地产已是媒体资讯和广告的重要支柱，通过媒体一方面可以掌握楼市宏观的发展形势，较准确地判断其下一步的走势；另一方面多数楼盘都会通过媒体做广告，投资者可以从各类媒体中了解大量的楼盘信息。

　　三、问

　　善于在售楼处提问题。当投资者选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。在售楼处应尽可能多地提出疑问，包括楼盘的销售方式、具体价格、入住时间、入住条件、车位、交通、配套、公摊、户型、物业，等等，不能错过每一个细微的问题。

　　四、切

　　到实地进行考察。百闻不如一见，了解的信息再多也不如到实地走走。考察的内容包括内外两方面。内，就是居住区以内的交通、配套、户型等，并具体到房子的防水、墙角、室内装潢和做工、采光、墙体、茶座、厨房卫生间等细节的问题。外，就是居住区以外的交通、教育、医疗、商业、娱乐等配套，甚至包括居住区到上班地点的距离。这些都要自己亲临现场才能知晓，而不能听开发商的一面之词。

　　作为地产投资者，不论投资能力的大小，都要精挑细选，慎而又慎。如同任何投资一样，盲目跟风是大忌。

　　哪些房子更有升值潜力

　　未来有没有升值潜力是房地产投资者首先考虑的问题。而影响房子未来升值的一个重要因素就是其所处的地段位置。即指房产的具体空间区位，既包括房地产本身的所在位置，也包括周围环境即相邻地区的自然环境、生态环境和经济社会文化环境等。地段位置是决定城市地价的最重要因素，从而决定了房地产价格和升值空间。

　　对于个人房地产投资者来说，在选择地段位置的时候，应着重考虑地段位置的未来变化趋势，而不应该是目前地段位置是否优越。在寻找最具有升值潜力的地段时，首先要认真鉴别某地段是否具有升值潜力和投资价值，避开眼前的几个陷阱去选择未来。

　　不要选择寸土寸金的地段。能在寸土寸金地段置业当然不是件坏事，但是寸土寸金地段未必具有投资价值。过高的地价，会使房地产等相关成本过高，升值的空间相对来说并不大。

　　不要选择城市的中心地段。就我国近二十几年城镇建设变化趋势来说，城区内最具有升值潜力的地段已不全是城市中心区域。因为，城市的中心地段往往是老城区，房屋多是十几年前、几十年前所建，其面积、结构、样式以及辅助设施等都显得陈旧、过时，原有功能退化。城市的中等收入以上的居民，多数都已迁往他处，因此，城市中心地段的房价相比较反而呈下降趋势。

　　不要听风就是雨。城市的规划、拆迁、改造、新建等活动，会牵动很多人、很多集团的利益。市政当局每决定对一处进行变动时，都会有很多利益集团直接或间接参与博弈，从最初设想到政策正式出台，期间变数很大。因此，作为个人房产投资者，千万要谨慎行事，待正式的文件出台后，再做决定。不要听风就是雨，被小道消息及社会传言所蒙蔽，认为机不可失而慌忙投资，结果正中了别人的圈套。

　　那么，哪些地段位置的房产具有较大的升值潜力呢？通常情况下，以下四类地段的房产未来升值空间比较大：

　　名校周边的房产。我国绝大多数城市都实行就近入学的政策，因此，在独生子女占据家庭中心地位的今天，孩子的前途高过家庭一切，辖区内如果有市属或区属重点，甚至是准重点的幼儿园、小学、中学等，自然都会成为一个重要卖点，吸引相关家庭入住。地段位置如果正好在重点小学和重点中学的生源辖区内，房产的升值潜力将会更大。

　　地铁沿途的房产。城市越大，交通问题越令政府头疼，越让市民不满。因此，便利的交通条件不能不说是个较好的卖点。对市民来说，城市地铁具有安全、舒适、快捷、节俭、方便以及客流量大等优点，所以，地铁线路（包括规划中的和正在建设中的）显然会对沿途房地产价格上扬起到拉动作用。

　　已逐渐形成的成片小区。房地产的升值是个动态过程，周边建设发展状况及趋势，对房地产价值的升高起决定性的推动作用。最初，某个房地产公司，在郊区或老城区开发一处房地产，虽然地价相对便宜，因为人气不旺、配套设施暂时跟不上、使用价值不高，故而短时间内很难升值。对个人投资者来说，比较合宜的投资时间是市政当局已经完成规划，具备了基本的交通条件（路通、有公交车路过），供水、供电等设施已经完成，多家公司正积极地投资开发，工商企业已经开始落户，小区规模正逐渐形成之时。这时候开始进行投资购房，随着小区内和周边生活配套设施的增多，如商场、饭店、宾馆、医院、邮局以及教育文化等机构的入住，住宅和商铺的价格将会逐月增高。

　　银行营业网点的储蓄存款快速增加的地段。对个人房地产投资者来说，地段位置是否优越、是否具有升值潜力，地段内的银行营业机构的个人储蓄存款增长幅度的大小也是一个重要标志。相比之下，某一地段的储蓄所存款能够连续几年以较大的幅度稳步增长，说明该地段一是高收入家庭相对集中，二是单位（机关、学校及工商业机构）和住宅布局较为合理。物以类聚，人以群分，像这样的地段，自然会吸引更多的中高收人家庭入住，从而抬高地价。

　　正确判断房地产的未来价值是房产投资成败的关键。要抓住这个关键，就必须挑选未来具有发展潜力的地段位置，并果断出手。

　　哪些房地产是投资“雷区”

　　房价的快速上涨，吸引着更多的人投身于房地产市场。但是，投资者在看到巨大收益的同时，也要看到巨大的风险。房产是一种不动产，所以投资于房产中的资金流动性和变现性较差。由于房产投资周期较长，占有资金较多，因此投资于房产，还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。

　　另外，房地产业是涉及有关专业知识最多的行业，一不小心，便有可能踩中地雷。因而，千万不可只看到诱人的蛋糕，—时冲动，误踩“地雷”。

　　“雷区”一：宏观政策变化的不确定性。

　　房地产市场历来容易受到各种市场政策导向的影响，从而造成很大的周期性波动。政策的不确定性也给房地产投资带来极大变数。

　　例如，国家提高首付款比例的政策，就会对房产投资造成很大影响。假设一个精明的房产投资者手里有100万元想投资，按照原来首付20%的原则，他可以买到10套50万元的房子，其他的钱由银行贷款解决，赚取的是10套房子的利润。在利润上升的同时，他的投资风险也被巧妙分散到10套房子那里，这样“鸡蛋被放在不同的篮子里”，投资成功的可能性显然大大增强。何时而言，他可能只买到8套的房子，收益降低，杠杆效应减少，投资风险会相应增加。

　　避开“雷区”的策略：积极关注政策面的变化，适当收缩战线，集中资金于3～5套有较大潜力的房产，这样虽说收益减少，但也有效地降低了风险。

　　“雷区”二：城市规划的风险。

　　一个城市的整体规划对房产投资有直接影响，尤其在目前大搞城市建设以带动内需的情况下，稍有不慎便有可能踩到“地雷”，遭受巨大损失。

　　例如，刘女士通过房产中介看中一处二手房，不管是价格还是地理位置都比较满意。房产中介说户主出国急需用钱想赶快转让，于是刘女士便以43万元买下。没想到3个月后，就有拆迁公司上门说此房属城市改造拆迁范围，要在2个月之后拆掉。刘女士后悔万分，最终只拿到37万元拆迁款，自己白白损失6万元。

　　避开“雷区”的策略：注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。

　　“雷区”三：地产开发商的圈套。

　　在个人房产投资的过程中，许多纠纷的产生都是由于地产开发商设置了圈套，最终让购房者吃闷亏。例如，不法房产商会在合同里玩花样，最常见的是将“订金”变成“定金”，有时还会在合同里故意空出一些条款不填，利用购房者不熟悉法律的弱势，使房产投资者吃亏上当。

　　避开“雷区”的策略：投资者在购买房产时要尽量找那些诚实守信，有良好品牌形象的房产商。

　　对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借借“外脑”。在购买过程中多咨询些房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别出合同和交易过程中的“地雷”，避免中了地产商的圈套。

　　“雷区”四：远期支付能力的风险。

　　对于按揭购房的投资者来说，必须要对自身远期的支付能力作出准确的判断。如果判断失误，出现意外情况，则房子就有被银行收走的风险。

　　工作两年的王先生看中了一家商铺打算投资。同类店面的租金每月能达到3000元，照此计算，除去每月的银行按揭贷款，3年就能收回投资。没有积蓄的他利用银行贷款买下了这间商铺，首付款也是向朋友借的。可是，没过1个月，商铺前面的马路由于修地铁而开始施工，客流量大幅降低，店面租金也随之暴跌。据说这个工程将持续1年以上时间。

　　王先生不但无法按期归还银行贷款，更无法归还朋友的借款，店铺还有可能被银行收走。万般无奈之下，王先生只好将店铺转让他人。这一来一去，损失了3万多元。

　　王先生之所以投资失败，就在于他对未来估计过分乐观，没有考虑到相应的风险，而自己没有积蓄，抗风险能力极差。

　　避开“雷区”的策略：个人房产投资者必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，并留有资金余地，从而使自己的买房和房贷按揭额决策建立在有能力的偿付基础上，以便可以从容还贷，规避房贷风险。

　　选择楼盘有技巧

　　自住购房时，考虑最多的是价格合适、居住合适等问题，而投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升。一般来说，投资股票，如果没有实力坐庄，就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多，但是，投资房地产，即使只是一个中小投资者，也不影响获利。当然，投资者得掌握并运用好房产升值的八大希望因子。

　　一、交通状况

　　影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以立即使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”；投资过晚，可能丧失上升空间。

　　二、周边环境

　　包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。应用这一因子的关键也是要研究城市规划方案，恰当掌握好投资时机。

　　三、物业管理

　　以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，这直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因子的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。

　　四、社区背景

　　每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。

　　五、配套设施

　　“足不出户”（户：指小区）就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因子的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。

　　六、房屋品质

　　随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上，房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。

　　七、期房合约

　　投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。

　　需要注意两点：一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，万一出现开发商违约的情况时，也能够保证资金的安全，获得开发商付给的违约金。

　　八、经济周期

　　这是最难把握的一个因子。中国经济还有很大的向上发展空间，房地产市场发展也很平稳，房产投资前景看好。

　　投资房产，精品才抗跌

　　大家都希望自己买的房屋不易跌价。可是，哪些房子才抗跌呢？哪些房子才是城市的黄金不动产呢？这是很多人都会问的问题。众多房地产开发公司及中介代理公司得出的结论是：大家都认为价格合理、户型独特、产品稀缺、地段良好的房产，才是保值且抗跌的房产。总之一句话，精品才抗跌。

　　任太太是位专职家庭主妇，丈夫是阔绰的建筑承包商。就在中国内地楼市还在狂涨的时候，她却已经把投资目标转到境外的房产。通过房产中介，她投资了澳门地区一处90多万元的房产，现在这处房产已经升值到130多万元，任太太对这个结果相当满意。

　　她之所以想到“逆势”在澳门买房，无非是感觉在中国内地买房贵，市场的赢利空间不大，而澳门是个国际性大都市，前景看好。果然，此后中国内地多变的房产新政让任太太这样的投资客倍感庆幸。现在，她想再投资一套价值百万余元的高档物业，并且还打算去考察一下香港地区的房地产市场，然后制定投资计划。

　　最近，任太太正忙着去澳大利亚的事情，当然，绝不是去旅游观光，而是去考察房地产市场。她认为去澳大利亚投资房产有很多优势，而且澳大利亚是全球房价最稳定的国家之一，投资安全系数很大。

　　任太太认为，各个投资领域都有可能涨涨跌跌，但是只有投资精品才有抗跌性，如果投资中只图便宜买“处理货”，可能市场稍微有点小感冒，它们就会夭折。她的经验是，一般情况下，中心地段和成熟社区的楼盘都具有很强的抗跌性。

　　抗跌楼盘一般社区比较大，入住率高，交通便利，周边银行、商业、教育等配套设施非常完善。建在都市核心区的精品豪宅也具有非常强悍的抗跌能力——位于最显赫的中心位置，拥有顶尖的城市配套资源和便捷的交通，设施豪华，行政中心、交通中心、市民活动中心、城市地理中心也坐落于此，地理价值，无可匹敌，由此造就了强悍的抗跌能力。

　　第二十章防范陷阱：“梦幻的家园”要不得

　　放手让亏损持续扩大，这几乎是所有投资人可能犯下的最大亏损。——威廉·欧奈尔

　　我并不觉得自己聪明，但我确实在非常、非常、非常勤奋地工作。如果你能非常努力地工作，也很热爱自己的工作，就有成功的可能。——吉姆·罗杰斯

　　投资商品房的注意要点

　　一、签订合同前要调查开发商背景

　　并非大开发商就一定有诚信，但目前看来，出问题较多的一般是资金少、开发经验少的小公司。而那些大公司计划在房地产业长期经营下去，就必须有较好的信誉保障。所以决定买房前要先问问周围的人，探探开发商的口碑。

　　二、签订合同时要查“五证”

　　要查看项目的“五证”，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证和商品房预售许可证。如果是现房销售，应当看到“大产权证”。五证俱全才可销售。

　　三、30日内合同应去备案

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，自购房合同签订之日起30日之内，将合同送到国土房管局登记备案。由于购房人先交首付款，然后再将合同备案，所以购房人必须承担的风险就在这30天里。当合同备案了，法律上也就承认了购房人拥有房产的合法性。

　　四、60天内开发商办理权属登记备案

　　根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则，开发商违约，购房人拿产权证的时间会拖后。

　　五、入住90天应办理房产证

　　按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。

　　如果双方没有约定办理房产证的期限，由于开发商的原因，购房人在上述期限届满未能取得房产证的，开发商应承担违约责任。然而现有的购房合同往往将办理房产证的期限约定到1~3年，因此购房人应尽量要求开发商承诺在1年内办理好房产证。

　　只要房产证到手了，购房人就不用担心了，但如果该项目土地还未解押、房产被抵押、规划设计不合规定等因素都会导致房产证办不下来。当然，《商品房销售管理办法》中有规定，如果所买卖房屋已经设定了抵押，开发商应如实告知购房人，否则将导致合同无效，并承担违约责任，购房人可要求双倍赔偿。

　　六、提示：最好不要一次性付款

　　很多拆迁居民一下子有了数十万元的拆迁款，买新房时总打算一次性付清，还有的老百姓手头宽裕了，希望提前还贷。

　　有关业内律师忠告购房人，打算一次性付款的，应特别注意“30天”和“60天”这两个时间段。实际上银行在放贷之前要对开发商做全面审查，这能够给贷款的房产增加保险系数。

　　当然风险一般存在于期房阶段，到了现房阶段特别是房产证拿到手了，风险就会降低。当然，如果开发商诈骗，一房两卖，背着购房人作抵押，那购房人还是防不胜防。所以考察开发商背景与信誉尤为重要。

　　售楼广告可信吗

　　一、关于房屋质量的问题

　　有些购房者认为，商品房竣工后会经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格的才会交付使用，因此商品房不会出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行的，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订的，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

　　二、关于售楼广告的问题

　　开发商为宣传、推销其商品房，一般都会散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书、广告等都是开发商向不特定的对象发放的用于介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告在法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。因此，购房者一定要对广告上宣传的内容进行核实。为了避免不必要的麻烦，购房者最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

　　三、关于样板房的问题

　　在商品房销售的时候，开发商通常都要设置样板房或样板间。购房者人住后，发现房屋和样板房有差距、要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置样板房的目的是为了推销商品房。由于在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房者有权退房，因此购房者无权要求退房。事实并非如此。《商品房销售治理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房者因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房者可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同（变更还是撤销购房合同由购房者进行选择）。购房合同是房产交易的有力保证。如果投资者能不怕麻烦，认真对待，把各种细节写进购房合同中，就会有力地保护自己的利益，避免掉进开发商的陷阱。

　　房产合同注意事项

　　一、风险防范

　　房屋买卖合同一经签订就会产生法律效力，合同双方当事人必须严格按合同的规定办事，否则就要承担违约责任。因而购房者在签订合同时注意如何防止欺诈就显得尤为重要。具体防范办法，应遵循两个坚持：

　　（1）坚持使用新合同范本。因为新合同范本的设定较为公平，可以更好地保护购房者的利益。

　　（2）坚持签订补充协议。把房屋设计变更、配套设施以及装修材料、面积误差、分摊的部位、产权办理期限、违约责任等事项尽可能全面、具体地写进去，以免日后发生纠纷时无据可依。

　　二、房产合同应注意的要点

　　（1）关于所购房屋的位置条款。在签订现房买卖合同时，必须将所购楼房的楼号、房号以及房屋在整幢楼中的示意图、单元的平面图标示等应在合同中写明或作为附件。

　　（2）有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买合同时，要写明建筑面积、建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例。

　　（3）关于价格、收费、付款额等方面的条款。在一般合同中，价格条款应是明确具体的，每平方米多少钱，总房款多少钱都应列明；开发商要求购房人付出的各种款项的含税量，购房者都可以要求开发商出示有关规定和证明文件；对于一些不合理的、缺少依据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。

　　（4）有关房屋的质量条款。购房者在签订合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具的瑕疵；房屋抗震等级等。上下内外的质量要求都应涉及。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

　　三、房屋买卖合同要点

　　（1）所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、土地分摊面积、套内房屋的层高、房屋分隔及朝向、房屋所在的整幢楼房的有关情况、整个小区的布局和配套设施、车位数量以及车位租售情况。

　　（2）所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。

　　（3）所购房屋的工程进度和资金的落实情况。

　　（4）购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。

　　（5）房产公司对房屋的建筑设计变更，应事先征得购房人的认可或确认，否则购房者有权退房。

　　（6）购房人有权知道所购房屋质量验收具体由谁负责，并在此前提下明确验收人的责任和验收不当所承担的法律后果等。

　　（7）设定房屋及各部位维修的最低保修年限及责任人。

　　（8）房产公司应当告知购房人，房屋交付的标志是权利交付而不仅仅是实物交付。购房人有权知道房产公司办理房产证的进程和期限，并据此设定双方的权利和义务以及房产公司不能按时办妥房屋产权证应当承担的相应法律责任。

　　（9）房屋买卖合同签订后，应立即到房管局对该合同进行登记备案。一经登记备案，也就代表了房管局的档案记录中会留下购买人的购买记录，购房者对该房产权利的依据就是已登记备案的合同，这样就可以排除第三人对该房屋行使同样的权利。

　　房奴如何理财还贷

　　买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，让职业发展陷入困顿。

　　买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。

　　“我的新房除了一张床和桌子，还有做饭需要的锅碗瓢盆以外，什么电器都没买。”胡小姐说起近1年时间的“房奴”生活，显得十分无奈。

　　2004年，刚毕业两年的胡小姐来到东莞，在一家公司从事平面设计工作，月薪2500元。不久后，她拿出工作两年多的所有积蓄，首付近3万元买下了一套小户型的精装房，房贷期10年月供1400多元。“当时想着工资省着点花，总比租房强，找机会再换份收入高点的工作。”

　　然而，胡小姐没多久就发现，跳槽远不是她想的那么简单，在东莞有一定工作经验的平面设计师，收入一般在2000～2500元之间，部分大型企业或知名广告公司可以达到3000元以上，但对资历各方面要求较高。以胡小姐目前的情况，要在短期内找到一份收入有大幅提升的工作显然比较困难。

　　胡小姐一直抱着“骑驴找马”的心态，对当前的工作不但没有了兴趣，甚至充满了厌烦的情绪。这种消极疲惫的状态被老板掌握，随后老板将她调到公司的另一部门任职，虽然工资没有太大的变动，但是工作变得更加繁琐和忙碌。

　　即便如此，胡小姐也不敢再像以前那样随自己的性子，更不敢辞了工作再慢慢找合适的工作，因为每个月的房屋贷款还有水电费、物管费，就像金刚箍一样牢牢套住了她。

　　事实上，如今有着和胡小姐类似经历的人不在少数，本该属于年轻人的洒脱岁月，几乎因为房屋贷款而变得负重难行。他们不但拼命加班工作，而且在公司总是谨小慎微，降薪、失业成为他们最大的恐惧；他们甚至不敢轻易跳槽，因为一旦出现职业空档期，压力就更加沉重。

　　按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力，从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，大部分人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。

　　很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段时，为了追求一种安全感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了其职业发展，在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。

　　职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽、甚至不知道自己下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。

　　银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者：贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需要理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做“主人”，减轻压力。

　　一招：选准银行。

　　跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。

　　各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。

　　二招：进行理财规划。

　　许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择，事实上，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。

　　对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低、回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且要比银行存款利息高。

　　三招：出租转移压力。

　　购房本是件令人愉快的事，但如果因此让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受限，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，以暂时的牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。

　　另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。

　　四招：买房要和职业发展规划相结合。

　　究竟在什么样的职业发展阶段买房才合适呢？如何处理买房和职业发展两者之间的关系呢？

　　根据职业生涯理论，25岁之前是职业探索期，不稳定因素居多；25～30岁是职业建立期，在工作中不断调整自己的职业定位；30岁以后，职业发展基本形成，具有一定的事业和经济基础。对于一些职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步在哪里的人，若匆忙作出买房决定，风险将会比较大。

　　一种情况，建议如果尚未买房的青年，不妨先制定一项详细的个人职业发展规划，在此基础上确定一个事业发展方向清晰、综合状态较为平稳的时期再买房，如果在未来几年有跳槽计划，也可以根据职业规划提前进行资金储备，由此规避将来因失业或跳槽带来无力还贷的风险。

　　另一种情况，针对已经买了房，而且开始因不堪房贷压力出现“工作奴症状”的人群。这些人此时应该对此做一个评估，以事业发展作为立足点，考虑清楚买房究竟是为了什么。房子只能作为事业发展的一个副产品，而不该成为束缚职业发展的绊脚石，如果房子让生活质量下降、职业发展受制，不妨选择将房屋出租等方法转移压力。

　　买期房怎样付款合算

　　一、灵活运用支付一些定金的方法

　　将在图纸上看中的某一套、甚至几套期房，用一个初步协议向开发商进行预订，在此时期尚不能签订正式的购房合同，故开发商只是要求预订者交付每套1~3万元不等的定金，这些定金若在签订正式购房合同前放弃预订则将全额退回。虽说定金一般都是不计付利息的，但由于离正式开盘的时间一般不会太长，如果能够就以这极少的一点利息损失换取订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房应是非常幸运又合算的，因为只有理想称心的房子才能为今后大半辈子的居住、增值带来莫大的欣慰和实惠。

　　二、选择一次性付款方式的方法

　　在选准开发商的前提下应选择一次性付款方式，在付款期的最后几天内付款，并尽量留5%~10%的待付尾款。

　　一次性付款具有以下优势：

　　（1）因一次性付款的期限一般为1个月，在这个期限内早点晚点付款都是一样的，则可以不妨迟点取出存款或借款，在付款期的最后几日内才动用资金。

　　（2）对于一次性付款，大多数的开发商还允许购房人留5%~8%的待付尾款，可待期房竣工交付钥匙时才全部付清，购房者不妨进行些公关活动力争取多留些待付尾款。

　　现以购1年期的期房98平方米为例，假定其价格为每平方米2500元，总房价约为24.5万元。若一次性付款，开发商给予优惠每平方米60元，则可节省5880元，购房者可以将这笔钱购国债或存款获得利息。而如果采取分期付款，签合同得先期付30%，以后再分几次全部付清，即使不计后几次付款的具体时间和数额，就按剩余的70%购房款全部存入银行1年期储蓄也只能得到存款利息3687元。综合比较后，两者之间的利差将在2000元以上，若每平方米的优惠再高些则利差将更为可观。故此不难看出：一次性付款的确比较划算。

　　三、科学运用存单、国债质押贷款融资付款的方法

　　购房款当然要首先动用存款、国债等自有资金进行支付，但问题是不少居民持有的定期存款和国债中有很多是在早几年高利率时期存入的，即使近几年存（购）入的定期存款与国债，如此时存期已经过了大半，若提前支取均会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有较长的一段时间，这时候你不妨用存单（含凭证式国债）向银行申请抵押贷款来进行短期融资，银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款，待存单到期后所得利息在扣除抵押贷款利息后，将足以超过提前支取所得的活期利息。

　　四、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款融资付款的方法

　　若动用自有资金付款仍有一定的资金缺口，购房者可以向银行申请个人住房贷款，但要注意把握以下两个要点：

　　（1）要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，个人住房公积金贷款的利率最优惠，银行个人住房按揭贷款利率次之。故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。无缘申请个人住房公积金贷款的人，可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。

　　（2）要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。xǐυmь.℃òm

　　以向银行借10万元10年期的个人住房按揭贷款为例，前一种方式共需还借款本息130704元，月还款额均为1089.20元。后一种方式共需归还借款本息127950元，第1个月还款额为1298.30元，其中本金833.30元、利息465元，此后每月归还的本金额不变，而利息则逐月递减39元。如果购房者今后不打算提前还款的，应选择后一种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出2754余元。

　　全装修房贷款如何办理

　　作为政府大力倡导的住宅消费新形态，全装修房已经受到越来越多的开发商和购房者的青睐。那么，面对种类繁多的全装修房、五花八门的全装修房合同，消费者应该怎样购房并办理住房装修组合按揭呢？

　　全装修房楼盘主要有两种合同签订方式：开发商将装修条款写入预售合同附件或开发商分别签订预售合同和装修合同。

　　如果所购住房是将装修条款写入预售合同，则该套房屋的单价已经包含装修，房屋的装修及设备标准会在预售合同附件中详细的列明。客户可以直接向银行申请住房按揭贷款，贷款额按全装修房总房价计算。这样，房屋装修部分的贷款也可以享受住房贷款5.04%的优惠利率和长达30年的借款期限，而目前住房装修贷款期限最长不超过5年，贷款利率为5.58%。购房者不仅可以节省利息支出，每月的还款压力也可以减轻。当然，由于房屋总价是包含装修费用的，因此购房者必须要为装修的费用支付1.5%的契税。

　　如果所购全装修房采用预售合同和装修合同分开签订，购房者只能分两次按揭，向银行分别办理住房按揭贷款和住房装修贷款，手续相对要麻烦一些。由于两种贷款的利率和贷款期限区别较大，购房者的负担可能较重。

　　例如，购买一套面积200平方米、房价200万元的全装修房（其中装修为50万元），贷款期限20年，采用等额本息还款法，每月还款为13000元。当然，购买全装修房则必须为装修部分费用多支付1.5%的契税7500元。税息累计3127500元，但月还款压力较轻。

　　如果购买150万元的住房再申请50万元的住房装修贷款，则150万元按揭20年每月还款9900元，50万元装修贷款5年每月还款9500元，每月共需还款19400元。还款压力明显增大，但总的利息支付略少，累计2946000元。

　　第二十一章如何买卖：关于二手房的那些事

　　市场趋势不明显时，宁可在场外观望。——威廉·汪恩

　　投资股市绝不是为了赚一次钱，而是要持续赚钱。如果想靠一“博”而发财，你大可离开股市，去赌场好了。——彼得·林奇

　　买房前作预算了吗

　　一套房子，少则几十万，多则上百万，对于普通的工薪阶层而言是一项相当大的投资，有些购房者初次置业时，常会造成预算一再超支，甚至形成“买得起住不起”的紧张局面。

　　投资者在明确购房目的后，需要制订一个详细的购房预算，从而正确估算自己的实际购买能力——先考虑支付得起的房子，再考虑喜欢的房子。

　　购房预算可以帮助购房者准确把握自身的实力和购房方向，选择适宜的房价、房屋面积、户型等。

　　中国有句古话：“凡事预则立，不预则废。”具体而言，合理的购房预算要“预估”以下四个方面。

　　一、要预估可支配的投入

　　（1）银行存款。

　　（2）可变现资产，如可以套现的股票、基金等理财产品，可以上市出售的旧房等。

　　（3）短期借款。

　　（4）已缴存的公积金。公积金虽然在购房前不能提取，但在取得购房合同或购房协议、购房发票后就可以申请。缴存比例高、时间长的公积金将是一笔不小的可支配投入。

　　大多数购房者都会使用贷款，可支配的资金至少要满足最低首付款金额，使用公积金贷款和商业贷款的首付比例是有差异的。

　　二、要预估各种购房费用

　　买房的时候，计算的通常都是房子多少钱一平方米和房子总价是多少，以为支付了要交的房款，房子就能属于自己了。事实上，除了买房款，购房者还要支付林林总总的费用，虽然大多数费用的数目都不大，但很多时候购房者会被这些收费名目搞得头昏脑涨，眼睁睁地看着兜里的钞票哗啦啦地往外流。所以，对房价之外还要准备多少钱，购房者要有一个全面正确的认识。

　　由于各地政策不同、房屋性质不同，缴纳的费用有很大的区别，一般来说，包括：

　　（1）契税。普通住宅按成交价的1.5%缴纳，高档住宅按成交价的3%缴纳。有地税局免税证明的可免交。

　　（2）合同印花税。按成交价的0.05%缴纳；证照印花税5元/证。（国务院发布并于1988年10月1日实施《中华人民共和国印花税暂行条例》）

　　（3）测量费。按所购房屋的建筑面积收取，标准为0.30元/平方米。（在房地局测绘队的收费通知中要求按此标准交费）

　　（4）产权登记费。80元/套。（房地局交易大厅的公告通知中有此项费用的标准）

　　（5）住宅公共维修基金。总房款的2%。（《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字［1999］1088号）

　　（6）物业管理费（北方城市还包括供暖费）。

　　（7）如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。律师费0.25%－0.3%，抵押登记费0.3元/平方米，公证费是200元/份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。

　　三、要预估购房后的家庭收支状况

　　家庭收入主要以每月固定的来源为主，目前每年可提取一次的公积金也可算作一个潜在的收入来源；月供会是很大的一块家庭支出，月供的多少由购房者选择商业贷款还是住房公积金贷款，或是月还款的方式决定。

　　从2009年开始北京公积金实现了1个月一支取，对北京的购房者来说将是一个非常好的消息，每月的还贷压力得到了缓解。因此，有公积金的购房者一定要关注当地公积金政策的变化。

　　据专家测算，购房还贷支出只占家庭总收入的30%以下才是安全的。如果收入预期增长前景比较看好，这个比例可以适当提高。

　　四、要预估购房总价

　　预估完可支配的投入、林林总总的购房费用以及购房后的家庭收支状况后，对自己能买什么价位的房子基本上做到心中有数，但究竟什么样的房价才比较合理呢？

　　多数购房者谈到买房，首先考虑的就是单价高低，而忽视总价。

　　据业内人士测算，购房总价控制在家庭年收入的6倍以下比较合适。在这个价位下，若首付20%、贷款20年，购房后每月偿还贷款的支出将在“不超过家庭月收入50%”的范围，其余50%的收入还能够较好地维持丰富多彩的生活支出。可见，结合财务情况，合理预估购房总价，才可能让购房者不把自己的后半生置于房贷的压力下。

　　购房可不是件容易的事儿。面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，掌握一些基础的房地产知识、术语，才不会让那些售楼人员觉得您是毫无购房经验的菜鸟。购买房产，对于任何一个家庭来说都是相当大的投资，因此购房前有必要拟订一个购房预算。

　　如何挑选房产交易中介

　　根据统计资料显示，全国二手房交易中经过中介成交的已经占到80%。然而如果在交易过程中，遇到资质差或者根本没有资质的中介公司，后果不堪设想。所以下面先教大家如何辨别中介公司的等级和真伪。

　　一看中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看中介公司的招牌、询问周同邻人该公司成立情况及经营情况来确定，以防皮包公司诈骗。

　　二看中介公司营业执照以确定该公司的营业资质。看是否可以进行二手房中介业务，办理经营二手房中介的中介公司的营业执照需要众多的条件，包括相关的有中介资质从业人员等条件。

　　三看中介公司营业执照确定它的注册资金。中介公司注册资金不能低于买卖一套房子的价格。客户通过中介来交易房屋最主要的原因就是不希望直接交接房款，希望在整个交易过程中能有一个第三方来维护双方的利益，所以一定要找到一家有风险承受能力的公司即该公司的注册资金大于该房屋的总价或该中介公司为品牌公司，拥有良好的信誉，一旦发生纠纷，能得到妥善解决。

　　四看中介公司是否拥有有合法的房地产经纪人资质的从业人员，是否有房地产经纪人资格的业务员提供中介服务。拥有资质的从业人员在从事二手房交易过程中如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门将通过相关政府行政措施对其进行相应惩戒。

　　五看中介公司与购房者签订的居间合同是否经过备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，对于合同的使用要求就是格式合同应在使用区的工商局进行备案，而凡是在工商局备案的格式合同在备案时工商局已经就相关的条款进行审核了，就有关消费者的权益进行了相关的调控，基本能保障消费者的权益。

　　六看中介公司是否有专业的从业人员负责签约并办理相关的后续服务。大公司和小公司之间的区别也比较明显，小中介公司一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司一般分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房产业务员从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同、办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化又可以确保交易的真实性，防止为利走险，能尽最大可能保障交易安全。

　　如何确定房屋的“身价”

　　房地产估价师需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个大略的评估，不妨分两步走。

　　第一步，确定评估的基准。

　　在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的房屋广告报价，对了解行情也有帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。

　　第二步，考虑以下三方面的因素对价格的影响。

　　（1）房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为＋3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。

　　（2）环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为＋15%。

　　（3）心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

　　现在我们举一个实例来验证一下。

　　房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

　　土地级别：二级地区。

　　房屋结构：混合一等；

　　套型：“三小”套型－10%；

　　建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）＝－24%；

　　楼层：共七层，此房位于二楼－3%；

　　朝向：南北；

　　物业管理：非小区、无物业管理－10%；

　　学区：重点中小学＋15%；

　　心理因素：－8%；

　　当地商品房价格为：4500元/平方米；

　　4500（原价）－［（4500×24%（折旧费）＋4500×10%（物业管理因素）＋4500×3%（楼层因素）＋4500×10%（户型因素）＋4500×8%（心理因素）］＋［4500×15%（名校因素）］＝2780（元/平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

　　买二手房的细节问题

　　（1）订金。在二手房交易中，因为订金的问题经常发生买卖双方冲突。订金是对买方的约束，如果卖方收取了订金而违约，就要双倍返还订金。

　　收订金后，如果买方没有按时履行约定，卖方将房转卖他人应该手握对方退房申请，最好让买方写书面退房申请，否则将要双倍返回订金。

　　购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。如果买房人违约在先，卖房人可不退订金。买房人没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退订金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。

　　对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三方。

　　（2）付款方式。房款如何支付，必须在合同中详细写清楚。买卖房子属于大宗交易，所以交易如何付款、如何收款一定要详细说明，最好能找到合适的银行托管，以防止生变。

　　双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资质状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，防止他们卷款潜逃。

　　目前有的中介公司已经与国内银行共同开发了二手房交易资金托管业务，由银行作为担保人。买房人先在银行开设一个经管账户，并将房屋首付款或者全部价款存入该账户。当买房人确定已经安全办理了房屋过户手续后，就可通知银行将该笔存入的房款转给卖房人。这样可以保证资金安全。

　　（3）房龄。一样的房子，建造年代不同，房子的价格肯定不同。

　　如今，人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格，房屋折旧率则被忽略了。这并非是购房者不重视，而是市场将其隐藏了起来，误导购房者忽略了这个问题。专业人士认为，忽视房屋折旧率对购买者而言显然是不公平的，大家都知道房屋都有一定的使用年限，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。

　　（4）产权。买二手房一定要过户，手里没房产证隐患多。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有办理房产证对买房人来说有得不到房屋的极大风险，因此引发的纠纷也较多，所以买房必须要及时办理房屋过户手续。

　　如果买卖双方同意，最好到公证处去办个提存公证，即买方将购房款存放到公证处，在条件符合约定的情况下，由公证处将该笔款项支付给卖方。也可到律师事务所办理提存见证，由具有专业资质的律师事务所来充当“公证人”的角色。申请了公证或见证后，如产权证办不出来，那么卖方是收不到钱的。

　　除了要看房屋是否有房产证外，还要查清房屋的以下几点情况：

　　要点一：房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的。对此，买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。

　　要点二：交易房屋是否被租赁。买二手房时，应注意该房屋是否已被出租。我国法律有“买卖不破租赁”的原则。也就是说，如果购买房屋时该房屋已被租赁，则该租赁合同对于新的房主而言继续有效。

　　要点三：土地情况是否清晰。买二手房时买房人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。同时，应注意土地使用年限。

　　要点四：福利房屋交易是否受限制。房改房、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。例如，经济适用房的交易是有一定限制的，购买5年以上才可进入市场并按市场价进行转让，5年以内则只能以原价转让，而且购买方还必须符合购买经济适用房的条件。

　　在实际看房时，最好要实地调查，明确房屋的具体情况，签订合同一定要写清房屋的具体情况，如地址、面枳、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的（如测绘的误差、某些赠送面积等），应在合同中约定：是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积为准，这些都必须予以明确。

　　（5）公证。买卖双方大部分是不熟悉的双方进行交易，不可能对房子的各种状态了解透彻，这样可以让房屋中介就一些问题的磋商之后做一些公证。这样，花费不大，但是具有法律效力，一旦出现纠纷，可以按照公证内容做裁决。

　　买卖合同公证：主要针对房屋买卖当中一方当事人为境外人的情况。在房屋买卖过程当中，如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，否则无法送交易中心交易，所以境外人办理相关房屋买卖必须办理买卖合同公证手续。

　　委托公证：主要指房东或客户方无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，由于交易中心无法确认手写委托书的真实性，交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书，方为其办理相关的过户手续。

　　贷款合同公证：境外人购房如需贷款，则其贷款合同必须经过公证处公证生效。

　　赠与公证：在二手房交易中还有一种方式即赠与，原房主自愿将房屋赠与给他人，并要求将房屋产权人名字进行更改。

　　复印件与原件相符公证：以前政策允许转让期房时，由于可以不经开发商同意进行交易，而客户不经开发商同意进行交易，开发商也不愿提供相关的预售合同，但交易中心交易必须提供足够的预售合同方能交易，因此必须拿着房东手中的预售合同办理复印件与原件相符的公证，拿出6本以上的合同前往交易中心办理转让手续。

　　（6）证件。二手房交易办证所涉及的资料与证件：《房屋转让合同》原件；收款凭证；买卖双方个人身份证、户口簿及私章；转让前房屋所有权证、契证、土地使用权证；《具结书》。这些证件都是必需的，一个也不能少，否则二手房买卖就存在一定的瑕疵，留下后患。

　　转手房屋有技巧

　　投资者买房的目的就是为了赚钱，这就需要把握好卖出变现的时机。由于房产的流动性比较弱，投资者往往要花很长一段时间才能把房产卖出变现，这就必须掌握一定的房产转手技巧。

　　一般房产转手有两种方式：通过中介出售和自己办理出售。两种方式各有利弊，房主应该根据自己的具体情况选择。在实际操作中，绝大部分的房屋都是通过中介交易的，自己办理出售的情况不多。因此下面我们主要讲述通过中介出售房产的方式。

　　通过中介出售房屋的优点在于省时省力，不用自己费心；缺点就是要付出—定的中介费。在通过中介出售房产的过程中，需要房主注意以下事项。

　　一、了解通过中介出售房屋的流程

　　房主携带相关证件到经纪公司办理房屋委托出售挂牌手续；

　　经纪公司带潜在客户看房；

　　客户付意向金并提出购房条件，通过经纪公司与房主谈判；

　　双方谈妥，与经纪公司三方签署居间合同，房主签字收取定金并约定买卖合同签署日期；

　　买卖双方在经纪公司组织下签署买卖合同；

　　房主预约银行还清贷款并到交易中心注销抵押；

　　客户向银行申请贷款；

　　银行审批通过准予放贷；

　　买卖双方在经纪公司陪同下到房产交易中心进行产权交易过户；

　　经纪公司领取新产证并将抵押权证交付银行；

　　银行将客户贷款放至房主指定账户；

　　房主交房并协助客户办理其他过户手续。

　　以上是通过按揭贷款所购房产的出售流程。如果房产不是按揭，没有抵押，最终通过现金交易，则去掉以上流程中关于银行的步骤。

　　二、“面试”房产中介

　　投资者至少要选择两个以上的房产中介作为候选对象，这样就可以有挑选和比较的选择余地。选定后应和其进行一次详谈，通过了解该中介的历史交易记录等信息来进一步评估。

　　在找中介详谈的时候，投资者应该把自己想问的问题列一份表，比如：

　　你们做代理多久了？

　　你对我们房产所在的区了解多少？

　　在过去的1年中，你在我们区卖掉了多少房屋？

　　你怎么能把我们的房屋卖到期望的价格？

　　你对我们的房屋会用什么市场计划？

　　你们会每周提供进度报告吗？

　　需要重点注意的是中介公司的稳定性、专业性和操作的透明性。由于房屋买卖交易过程中，涉及大量钱款，而且交易时间长，交易手续复杂，所以在卖房中房主一定要注意这种交易的安全问题。

　　三、如何把房产卖个好价钱

　　对于房主来说，将房子以较高的价格出售是其主要的目标。想要做到这点，有几个方面的问题需要注意。

　　（1）选择出售的时机。当打算要出售一套房子时应充分了解目前市场的走势，如果是市场逐渐回暖、甚至开始过热时出售就会比市场低迷、买卖双方对峙时出售更有机会获得好的价格。

　　（2）要突出房子优点，把房子卖给需要的购房者。这个问题其实涉及与委托的中介沟通的问题。在委托中介公司代为寻找潜在购买者时一定要非常清晰地描述房屋的特点，有条件的话一定要让经纪人亲自来看一下房子，了解房屋的实际情况。这样帮助卖房的经纪人就会很清楚这套房子适合于哪种类型的客户。

　　（3）还要想方设法弥补房子的缺点。如果某个房间很小，可以设置一面镜子增加视觉的空间感，所有这一切努力只有一个目的，就是将房子卖出一个好价钱。

　　如何让二手房卖个好价钱

　　时下在中介公司挂牌的二手房比比皆是，为了让住了10多年的老房子卖出或租出个好价钱，卖主可能要花点心思，把老房子再打扮一下。

　　用于出售或出租的旧房再装潢思路，自然不同于自住房，这需要来点换位思考，从购买方的角度考虑：这房子够这个价吗？

　　当卖主考虑出卖住宅时，有针对性地整修一新，确实能卖个好价钱。一般而言家庭再装潢有两种方式：一是将资金投入某些舒适的奢侈品，例如梦寐以求的采暖地板；另一种是遵循实用主义的装潢原则，例如添一个节能热水器或修复漏雨的墙面。这两种思路的装潢对提高住宅的市价效果迥然不同。无关紧要的奢侈品投资一般无法收回。举个简单的例子，哪个房屋买家肯为浴室里新装的豪华电话埋单呢？

　　以下几个重新装修项目是最有可能获得回报的。

　　一、重新油漆

　　打算卖房子的话，粉刷一新的房屋在市场上更受欢迎。没有人想买看上去陈旧脏破的房子，而粉刷和油漆能弥补这一缺点。据统计，重新粉刷的成本能在卖价中收回74%左右，一套干净、整洁、鲜亮的房屋——这就是重新油漆的卖点所在。

　　二、厨房的再装修

　　对大多数买家而言，厨房是住所的“心脏”。因此卖房前整修厨房可起到事半功倍之良效。需要做或吊顶或油漆甚至重新铺地砖等基础工作。把油漆剥落并看上去脏乎乎的橱柜给换掉，花费不多，但会使厨房增色不少。需要注意的是如重新装修还是尽量采用传统的设计，这不易过时，并尽量使用国产名牌。这样既经得起岁月考验，又可以得到买主的认同。据统计，重新整修厨房的花销80%~87%能在房屋的卖价中得到补偿。

　　三、创造新空间

　　依常理，增加房间空间的功能比简单地粉刷房间更有价值，开销也不大。例如，将房间里原有的三层阁改造成卧室的套间。通常改造费用的69%可得到补偿。

　　四、增加一个盥洗室

　　在家里增添一个设施齐整的盥洗室——包括吊顶、洗脸盆、浴缸和淋浴设施等。出售住宅时81%的开销会得到补偿。

　　五、安装宽敞的新窗户

　　据统计，用新型的标准尺寸的塑钢窗户替代老式的铁窗会使二手房卖出意想不到的好价钱。但是新装的窗户讲究的是标准尺寸而不是花哨的形状和样式。

　　六、基础设施的维修和改进

　　基础设施的完善是房屋物有所值的保证。假设屋子里的厨房装修一新，非常漂亮，但水龙头是漏的，怎么可能卖出好价钱呢？因此，如果决定出售房屋的话，一定要先解决房子结构和配套系统的问题，虽然这些问题可能比较棘手或处理起来比较麻烦，但也必须先处理完毕。然后再动脑筋使其焕然一新，卖出个好价钱。

　　家庭重新装潢费用的收回取决于两个因素：一是住宅所处地段的整体房价水平。当房产市场火暴时，所付出的重新装修费用能够轻而易举挣回来了。二是重新装潢与卖出之间的时间差。装修一新而没有及时出手的住宅，装修费用的回收将大打折扣。因为装修风格会随时间的推移很快就会过时。

　　堵住家庭装修的耗钱漏洞

　　开工前对自己装修的规格和价位有一个基本的估计是首要的，这样能按照预算进行日后的采购，避免出现超支。计划一旦敲定，就不宜中途随意改变，因为这样既浪费人工，又浪费材料，也就是无谓浪费金钱。

　　一、选准装修公司

　　找“街头装修游击队”装修，比找正规装饰公司省20%~30%左右的装修费。但这些装修费往往是通过偷工减料、偷税漏税等手段“节省”下来的。最为严重的是，这些施工队有时还会“卷款潜逃”，甚至在户主入住后偷盗、抢劫。所以最好在正规家装市场对各个入驻公司进行比较、挑选。如果难以决断的话，可以多听听别人的经验之谈，挑选口碑较好的公司。

　　二、审核报价要心细

　　对于设计师的设计务必要求具体详尽，将全家人的设想与计划投资额告知设计师，然后将选好的设计效果图及平立面节点图全部索取到手并加以核对，与三维效果图不同或和设想不一致的图纸要修改补齐；预算要逐一仔细审查，注意缺项漏项，材料是否清晰，做法是否全面得当。而且对一些报价时的“不透明”手法一定要小心。

　　经常遇到的问题就是笼统报价，即报总价一居室几万，二居室十几万，一点依据都没有。或者报价说明过于简单和含糊不清，比如在“墙面处理”报价项中，只说明每平方米多少钱，但选用材料、工艺的价格都不说清楚。

　　三、合理设计也省钱

　　很多人抱怨装修是个无底洞，钱不知不觉越花越多，其实省钱是从最初的设计开始的。我们就设计中的几个重点提供一些建议。

　　（1）客厅：客厅是门面，在预算中，也是花费比较高的部分。要省钱，最好的方法就是减少木工，而运用灯光营造气氛。灯光是所有装修工程中，最便宜也是最有效果的。另外地面只用大面积地毯，壁面则用画装饰，就能充分显现出客厅的气势，虽然花钱不多，效果也不错。

　　（2）卧室：卧室是仅次于客厅的装修重点，要以最经济的手法，来创造出主卧最佳的气氛。例如将卧房的主墙与灯光结合，再辅以桌灯的照明，虽然没有主灯，却更能营造出柔和的气氛。间接灯光加上主墙壁纸，相当于买主灯的价格，却更有气氛。

　　（3）浴室：浴室是装修最花钱的空间之一，瓷砖及卫浴设备可以尽量以国产的产品为主。淋浴拉门直接架在浴缸上或者直接用拉门和瓷砖组装一个淋浴房。既能干湿分离，施工又简单。

　　工程中采购的成功与否将直接关系装修实际效果与效果图之间的差距有多少，是“装修迷魂阵”中最容易耗钱的环节。

　　四、选购木材最重要

　　大部分消费者对于木材的名称、性能都一知半解，因此在进入市场前往往会先打听什么材质的产品好，然后就冲着这些材质去。殊不知一些商贩借机混淆木材的名称，比如把山榉木称为“黄檀”，桦木称为“樱桃木”，木荚豆称为“花梨木”等。要谨防出现以假乱真的现象。

　　五、小心劣质材料以次充好

　　如一种用含铝量低的铝合金当成含铝量高的铝合金；另一种是替代材料，如拿表层含有ABS（工程塑料）产品充当不锈钢等。对付这一障眼法，最好请懂行的朋友一同前往购买，如果没有这方面的朋友，那么去正规的家装市场购买会相对安全一些，同时必须要求销售人员在收款凭据上特别注明建材产品的名称、等级、品牌，并索取质量责任单。

　　六、购材时精打细算

　　控制材料的种类。用材品种越少，风格也就越容易协调，而且如果从供货商那里选购大量的同一种材料，往往能获得价格上的优惠，支出肯定要少于选择少量的不同种类的材料。同时可以减少装修过程中因更换不同工种的施工人员而耗费的时间和人工费。

　　七、用贵重的材料做点睛之笔

　　在选用贵重的材料时可以巧用心思，因为支出的多少与品位的高低并不成正比。譬如大理石，在浴室里可将它用在重要的地方，而在次要的地方则可以选择瓷砖以降低成本。

　　八、使用仿真材料

　　使用仿真材料一点都不会使生活质量打折扣，比如人造大理石、实木贴面等等，有时更实用，在价格上当然也便宜得多，像天然大理石每平方米至少二三千元，而人造的只有二三百元。 蓝星，夏国。

　　肿瘤科病房，弥漫着医院独有的消毒水味道。病房是单人间，设施俱全，温馨舒适。

　

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　可对于孑然一身的路遥来讲，却是无人问津的等死之地。

　　他是癌症晚期，靠着意志力撑到现在，但也只是多受几天罪罢了。

　　此刻，路遥躺在病床上，怔怔望着床头柜上的水杯，想喝口水。

　　可他拼尽全力却无法让身体离开病床。剧痛和衰弱，让这原本无比简单的事情成了奢望。

　　这时，一道幸灾乐祸的声音响起：“表哥~你真是狼狈呢。连喝口水都得指望别人施舍。”

　　一位英俊的年轻男子悠闲坐在病床前，翘着二郎腿，眼睛笑成一道缝。

　　“你求求我，我给你喝口水如何？”

　　路遥面无表情，一言不发。自从失去了自理能力，一帮亲戚的嘴脸已经见多了，不差这一个。

　　男子起身，将水杯拿在手里递过来，“表哥别生气，我开玩笑的，你对我这么好，喂你口水还是能办到的。”

　　说完话，他将水杯里的水，缓缓倒在路遥苍白消瘦的脸上。

　　被呛到，路遥无力的咳嗽几声，好在少量的水流过嗓子，让他有了几丝说话的力气：

　

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　“张鑫，为什么？我从未得罪过你。你去星盟国留学，还是我资助的！”

　　张鑫将水杯放下，不紧不慢的说：“谁让你这么古板呢，只是运点感冒药罢了，又不犯法，你非得千方百计的拦着。”

　　路遥脸上闪过一丝了然之色，道：“张鑫你这垃圾，狗改不了吃屎。将感冒药运到国外提炼毒品……咳咳……”

　　张鑫理了下领带，笑道：“你别血口喷人啊，我可是国际知名企业家。这次回国，‘省招商引资局’还打电话欢迎我呢~”

　　路遥叹了口气，现在的自己什么都做不了，索性闭上眼睛不再说话，安静等待死亡的到来。

　　但张鑫却不想让眼前饱受病痛折磨、即将离世的表兄走好。他附身靠近，悄悄说道：琇書蛧

　　“表哥啊~其实呢，我这次回国主要就是见你一面，告诉你一声——你的癌，是我弄出来的~”

　　路遥陡然挣开眼，“你说什么！”

　　张鑫笑眯眯的掏出个铅盒打开，里面是件古怪的三角形饰物，仅有巴掌大小，中间是只眼睛似的图案，一看就很有年代感。

　　“眼熟吧？这是我亲手送你的，货真价实的古董。我在里面掺了点放射性物质，长期接触就会变成你现在这副鬼样子。”

　　路遥马上认出来，这是自己很喜欢的一件古物，天天摆在书桌上，时不时的把玩，没想到却是要人命的东西！

　　他伸出枯枝似的手臂，死死的抓住眼前人的胳膊！“你……”

　　“别激动~表哥，我西装很贵的。”张鑫轻松拿掉路遥的手，小心的捏起铅盒，将放射性饰物塞进他怀里。

　　“我赶飞机，得先走一步。你好好留着这个当做纪念吧，有机会再去你的坟头蹦迪~”

　　说完话，张鑫从容起身离开。临走前，还回头俏皮的眨眨眼。他原本就男生女相，此时的神态动作居然有些娇媚。

　　保镖很有眼力劲，赶紧打开病房门。同时用无线耳麦联络同事，提前发动汽车。

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　　路遥只能无力的瘫在床上，浑身皆是钻心剜骨般的剧痛，还有无穷悔恨、不甘。

　

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　但很快，剧痛渐渐消失，只剩麻木，路遥隐约听到过世的双亲在喊他。

　　就在路遥的身体越来越飘，即将失去意识时，胸口突然阵阵发烫，将他惊醒。

　　从怀中摸出那三角形饰物，发现这玩意变得滚烫无比，还在缓缓发光！

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