第347章 商业地产

　　第347章：商业地产

　　“商业地产？这是什么意思？！”房德祐不解。

　　于是萧进开始介绍起来。

　　萧进之所以提到商业地产，还是跟一个把一个亿当作一个小目标的人有关。

　　记得那年，这个男人，以住宅地产起家后来成功进军商业地产领域，旋风一般成为首富榜上的人物。

　　当时，随着住宅市场竞争日趋激烈和宏观调控之下企业追求风险分散的动机，他果断作出从住宅地产转型，开始进军商业地产，在全国各地开始兴建大型商场和酒店，他的商业帝国初见雏形。

　　促成这股热潮的当然还有商业地产市场的巨大发展潜力，他作为商业地产的"先驱者"，已经总结了不少可供借鉴的经验，萧进就是要跟房德祐讲一讲这位人物。

　　因为，对想要转型进入商业地产的房地产企业来说，如何选择适合自己的价值链条很重要。

　　首先就是大规模的房地产发展，城市化进程加速，还有就是居民消费升级为商业地产行业发展带来了无尽的机遇，而这股热潮正是始于2009年。

　　众多在商业地产的门外逡巡已久的住宅开发商们纷纷推出了进军商业地产领域的新战略，不乏很多的龙头企业，其中有一家深圳的地产巨头，放弃了秉承多年的住宅专业化路线开始涉足商业地产，沪上也有这样的企业，因为这个市场太大了。

　　而时间进入2010年，宏观调控的加码加剧了这个趋势。

　　对于新进入商业地产开发与运营领域的住宅开发商来说，如何迅速在这个全新的业务领域续写成功呢？

　　这个是房德祐想要知道的。

　　首先，萧进帮着他分析，转型商业地产的住宅开发商大致可以分为三类：

　　第一类是基于自身战略定位而转型；

　　第二类是出于规模扩大后的业务均衡需要而转型；

　　第三类是出于宏观调控避险而转型。

　　其中第三类转型者可能面临较大风险。由于商业地产开发与运营与住宅开发商所熟悉的住宅地产在商业模式、资金链条和核心能力需求等诸多方面均有显著差异。

　　抱着投机态度进入商业地产的企业很可能被碰的头破血流。

　　所幸，房德祐并不是这第三类！

　　萧进也不是仅仅靠着脑袋中的历史行情数据在编瞎话，身处证券公司，每天接触到的消息多，同样，吸收的知识也多，作为热门行业，地产，萧进自然要上心。

　　之前他就看到过一个例子：

　　一家转型商业地产的住宅开发商遇到的问题颇具代表性，习惯了住宅设计的设计部由于对不同业态的物业需求不甚熟悉，将商业物业中餐饮业区域按照住宅标准设计了排烟道口径，结果交房时才发现标准远远不能满足需求，只好临时在外墙上接出烟道，破坏了外立面，而且造成后续外立面清洗费用大幅增加。

　　另外一家转型商业地产的开发商则在自营商业业态方面出现了问题，公司效仿别人的自营院线和百货的模式制定了雄心勃勃的进军儿童百货专营店的计划，结果投入了大量的资金和人力之后才发现这个行业的资金需求和回流完全无法满足集团整体财务需求，只好草草放弃。

　　所以，萧进告诉房德祐：进军商业地产行业一定要盘算好自己的家底，考虑清楚业务结构调整可能在各方面带来的压力，在成长与稳健之间寻求平衡，并做好长期坚持的打算。切不可盲目认为商业地产行业的“蓝海”而盲目“下海”。

　　另外，要基于商业地产特色构建战略模式。

　　注重持有和经营的商业地产与注重快速销售周转的住宅地产在商业模式上有本质不同，住宅地产企业的战略模式需要针对商业物业进行一系列调整。

　　首先，为商业地产业务设定恰当的战略目标。

　　一家正在从住宅开发转型商业地产开发与运营的企业发现，转型之后过去的战略衡量体系不再使用，过去常用的"资产周转率"似乎不再准确，因为商业持有经营短期内可能造成资产周转率降低，但是若考虑到长远股东收益则可能恰恰是正确的选择。

　　说到这里，房德祐忽然间张大了嘴巴，萧进说到他心里去了。

　　股东，整个滕头村都是自己公司的股东，早先自己经营着公司，实际上是为整个滕头村在做公司，这些年村民们越来越注重短期效益，什么赚钱就要搞什么，刚才萧进讲得就是这个道理，要拉长线，他必须要说服好村民们。

　　再一个，如何建立适用于商业地产业务特点的战略衡量新模式呢？

　　萧进说，大多数的住宅地产企业常用“区域-产品-价值链”来描述自己的战略，他建议房德祐在业务转型的时候，要在旧有的战略描述体系基础上针对商业地产的特点进行调整，设定适合商业地产特色的战略目标，并设定恰当的衡量标准。

　　而且，关键的是要实现商业地产开发运营的资金链闭合，根据自身特点找到一条适当的商业地产资金链路径。

　　在商业地产开发环节，最重要的资金问题是提高周转率并筹备足够的开发资金以实现快速滚动发展！

　　那位首富的成功经验就是从成本和资金来源两方面想办法，他的土地和建筑安装成本均低于行业平均水平，且其注重通过多渠道解决开发资金来源，主要包括住宅和部分商铺销售、成熟商业物业租赁、商业物业抵押贷款、自有资金、其他贷款等。

　　也有企业则是依托实力雄厚的后盾在短期内实现商业地产业务布局快速扩大，但显然这类企业的短期投资回报率要求不如民营企业迫切，更倾向于追求安全稳定的较高回报，并不是适合房德祐。xǐυmь.℃òm

　　解决运营资金，特别是初始运营阶段的资金问题，有的成功者是成立专门基金解决物业运营各阶段的基金问题。

　　既然提到了这里，看着房德祐不断的点头，萧进知道，是时候展现出自己的能力了，不就是弄钱嘛，我可就是搞金融的。

　　...... 蓝星，夏国。

　　肿瘤科病房，弥漫着医院独有的消毒水味道。病房是单人间，设施俱全，温馨舒适。

　

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　可对于孑然一身的路遥来讲，却是无人问津的等死之地。

　　他是癌症晚期，靠着意志力撑到现在，但也只是多受几天罪罢了。

　　此刻，路遥躺在病床上，怔怔望着床头柜上的水杯，想喝口水。

　　可他拼尽全力却无法让身体离开病床。剧痛和衰弱，让这原本无比简单的事情成了奢望。

　　这时，一道幸灾乐祸的声音响起：“表哥~你真是狼狈呢。连喝口水都得指望别人施舍。”

　　一位英俊的年轻男子悠闲坐在病床前，翘着二郎腿，眼睛笑成一道缝。

　　“你求求我，我给你喝口水如何？”

　　路遥面无表情，一言不发。自从失去了自理能力，一帮亲戚的嘴脸已经见多了，不差这一个。

　　男子起身，将水杯拿在手里递过来，“表哥别生气，我开玩笑的，你对我这么好，喂你口水还是能办到的。”

　　说完话，他将水杯里的水，缓缓倒在路遥苍白消瘦的脸上。

　　被呛到，路遥无力的咳嗽几声，好在少量的水流过嗓子，让他有了几丝说话的力气：

　

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　“张鑫，为什么？我从未得罪过你。你去星盟国留学，还是我资助的！”

　　张鑫将水杯放下，不紧不慢的说：“谁让你这么古板呢，只是运点感冒药罢了，又不犯法，你非得千方百计的拦着。”

　　路遥脸上闪过一丝了然之色，道：“张鑫你这垃圾，狗改不了吃屎。将感冒药运到国外提炼毒品……咳咳……”

　　张鑫理了下领带，笑道：“你别血口喷人啊，我可是国际知名企业家。这次回国，‘省招商引资局’还打电话欢迎我呢~”

　　路遥叹了口气，现在的自己什么都做不了，索性闭上眼睛不再说话，安静等待死亡的到来。

　　但张鑫却不想让眼前饱受病痛折磨、即将离世的表兄走好。他附身靠近，悄悄说道：琇書蛧

　　“表哥啊~其实呢，我这次回国主要就是见你一面，告诉你一声——你的癌，是我弄出来的~”

　　路遥陡然挣开眼，“你说什么！”

　　张鑫笑眯眯的掏出个铅盒打开，里面是件古怪的三角形饰物，仅有巴掌大小，中间是只眼睛似的图案，一看就很有年代感。

　　“眼熟吧？这是我亲手送你的，货真价实的古董。我在里面掺了点放射性物质，长期接触就会变成你现在这副鬼样子。”

　　路遥马上认出来，这是自己很喜欢的一件古物，天天摆在书桌上，时不时的把玩，没想到却是要人命的东西！

　　他伸出枯枝似的手臂，死死的抓住眼前人的胳膊！“你……”

　　“别激动~表哥，我西装很贵的。”张鑫轻松拿掉路遥的手，小心的捏起铅盒，将放射性饰物塞进他怀里。

　　“我赶飞机，得先走一步。你好好留着这个当做纪念吧，有机会再去你的坟头蹦迪~”

　　说完话，张鑫从容起身离开。临走前，还回头俏皮的眨眨眼。他原本就男生女相，此时的神态动作居然有些娇媚。

　　保镖很有眼力劲，赶紧打开病房门。同时用无线耳麦联络同事，提前发动汽车。

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　　路遥只能无力的瘫在床上，浑身皆是钻心剜骨般的剧痛，还有无穷悔恨、不甘。

　

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　但很快，剧痛渐渐消失，只剩麻木，路遥隐约听到过世的双亲在喊他。

　　就在路遥的身体越来越飘，即将失去意识时，胸口突然阵阵发烫，将他惊醒。

　　从怀中摸出那三角形饰物，发现这玩意变得滚烫无比，还在缓缓发光！

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